חוזה שכירות: הסעיפים שחייבים להדליק לכם נורה אדומה

בשעה טובה הצלחתם למצוא דירה לטעמכם ואתם מרגישים ש"זה זה". אלא שאז המשכיר שולח לכם חוזה שכירות שאתם אפילו לא יודעים איך להתחיל לבדוק אותו. וגם כשסעיפים צורמים לכם, אתם לא יודעים איך להתמקח לגביהם מבלי לאבד את הדירה. כל מה שאתם בעצם יודעים הוא שחוזה שכירות סטנדרטי – זה לא. אולם לא תמיד יהיה עורך-דין בסביבה שיוכל לסייע. וגם לא תמיד תרצו או תוכלו לשאת בעלות של עורך דין. והאמת, גם אם כן, כשוכרי דירות זה מידע שאתם פשוט חייבים להכיר.

אילו סעיפים חייבים להיות בכל חוזה שכירות? ואלו סעיפים צריכים להדליק לכם נורה אדומה? כל התשובות במקום אחד. וגם: הסכם שכירות לדוגמה.

בהמשך המאמר תוכלו למצוא חוזה שכירות בלתי מוגנת קובץ word סטנדרטי לפי הסטנדרט ההוגן שלנו! חוזה שכירות סטנדרטי הוא בסיס מצויין לחוזה הוגן.

הכירו: חוק השכירות ההוגנת

בשנת 2017, נכנס לתוקף חוק השכירות ההוגנת. זהו כינוי רווח לתיקון שנעשה בחוק השכירות והשאילה, שקיים עוד משנות ה-70. התיקון נעשה על רקע מספר אירועים ושינויים במציאות הישראלית. כנקודת מפנה בולטת בהיסטוריה, ניתן להצביע על המחאה החברתית של שנת 2011. כמיליון אזרחים יצאו לרחובות בקול המון זועם, במחאה על מחירי הדירות המאמירים. לסבר את העין? בעבר יכולתם לקנות דירת 5 חדרים בצפון תל אביב, תמורת כ-1.5 מיליון ₪. היום ספק אם תוכלו לקנות במחיר הזה דירת 3 חדרים בדרום הארץ.

תודות למחאה, נבחרי ציבור הבינו שיש אנומליה בשתיקה של החוק הישראלי לגבי מצב שוק הדיור. בראש ובראשונה, שוק השכירויות. לכן, כ-6 שנים אחר כך נוסד התיקון לחוק השכירות והשאילה.

חשוב להכיר! חוק השכירות ההוגנת לא חל על כל חוזה שכירות. ל- רשימת השכירויות שהחוק לא חל עליהן.

גם אם חתמתם: לא ניתן להתנות על לשון החוק אלא לטובת השוכר

אחד החידושים החשובים ביותר בחוק השכירות ההוגנת מצוי בסעיף 25יד(2) לחוק. הסעיף קובע כי על רוב הסעיפים החשובים בחוק, לא ניתן להתנות אלא לטובת השוכר. לדוגמה: החוק קובע תקרה לסכום הערבונות שניתן לדרוש משוכר. אז אם סעיף בחוזה שמחייב את השוכר להעמיד ערבונות בסכום גבוה יותר, חסר תוקף.  אבל סעיף בחוזה המחייב את השוכר להעמיד ערבונות בסכום נמוך יותר מהתקרה שבחוק, תקף. זאת, משום שהסעיף פועל לטובת השוכר.

אז גם אם חתמתם על סעיף שמנוגד לחוק, במחלוקת שכזו מול בעל הדירה – ידו של השוכר תהא על העליונה. אגב, ריכזנו לכם את המידע על ערבונות בחוזה שכירות (צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי, שטר חוב ועוד), במאמר הזה.

הסעיפים שחייבים להיות בחוזה שכירות לפי חוק

סעיף 25ג לחוק השכירות והשאילה קובע כי חוזה שכירות חייב לכלול את הסעיפים הבאים:

• כתובת הדירה;
• פרטי הצדדים לחוזה (שמות מלאים, מספרי תעודת-זהות ומען לתקשורת);
• תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים בה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
• תקופת השכירות, קיומה ומהותה של אופציה להארכת התקופה;
• קיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
• דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
• תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם (למשל, ועד בית, חברת ניהול וכיו"ב);
• פגמים/ליקויים בדירה שאינם קלי ערך ושידועים למשכיר בעת כריתת החוזה (למשל: רטיבות, נזילה, חלון שבור);
• כול דבר בדירה המושכרת או בנכס בו נמצאת או בסביבתם, הגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה וידוע למשכיר בעת כריתת החוזה. דוגמה נפוצה (ועגומה) היא מקרים בהם המשכיר יודע כי הולך לקום פרויקט בנייה סמוך (תמ"א, בניית שכונה, פינוי-בינוי) בסמוך לדירה, ולא מעדכן.

סעיפים בחוזה שכירות שמדליקים נורה אדומה

כמובן שלכל אחד ואחת יש סעיפים שונים שלא מקובלים עליו. ויכול להיות שמה שמפריע לאחד לא יפריע לאחר. אבל התביעות המוגשות לבתי המשפט לתביעות קטנות מלמדות דבר חשוב: אלו הסעיפים בחוזה השכירות שצריכים להדליק לכם נורה אדומה. וברגע שתראו אותם דעו: זהו לא חוזה שכירות סטנדרטי.

"השוכר יהיה אחראי לכל תיקון בדירה או בתכולתה"

סעיף 25ח לחוק השכירות והשאילה דן ב"תיקון פגמים וליקויים בדירה המושכרת". זוכרים שאמרנו שיש סעיפים שלא ניתן להתנות עליהם אלא לטובת השוכר? ובכן, זה אחד מהם.

הסעיף קובע מדיניות מאוד ברורה בכל הנוגע לאחריות לתיקון פגמים/ליקויים: המשכיר חייב לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל או המוסכם בדירה; בין אם הפגם היה בזמן מסירת הדירה לשוכר ובין אם התגלה לאחר מכן. כל זאת, בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. הפגם/ליקוי לא נגרם בעקבות שימוש בלתי-סביר של השוכר בדירה (לרבות לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967);
2. הפגם/ליקוי אינו קל-ערך;
3. השוכר הוציא למשכיר דרישה לתיקון הפגם/ליקוי;
4. לא מדובר בנכס שמושכר בחכירה לדורות (שכירות מעל ל-25 שנה).

ריכזנו לכם את כל מה שצריך לדעת על תיקון ליקויים ופגמים בדירה.

"השוכר יפקיד ערבות בנקאית וצ'ק ביטחון בסך 50,000 ₪"

סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, מתיר למשכיר לדרוש מספר ערבונות מהשוכר. למשל, גם ערבות בנקאית, גם צ'ק ביטחון, וגם שטר חוב. אך בעוד שצ'ק ביטחון לא דורש מהשוכר שום הוצאה כספית, ישנם סוגי ערבונות שכן (ערבות בנקאית, צ'ק בנקאי ופיקדון מזומן). ערבונות שכאלו דורשים שהשוכר יוציא מכיסו לאלתר, סכום כסף משמעותי.

לכן, החוק מרסן את בעלי הדירות וקובע: ככול שאותו ערבון מצריך שהשוכר יוציא הוצאה כספית (כמו לתת צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית או פיקדון מזומן), סכום הערבון מוגבל. סעיף 25י קובע כי גובהן המצטבר של הערבונות הללו, לא יעלה על הנמוך מבין השניים:

1. דמי שכירות מוסכמים בעד שליש מתקופת השכירות (לדוגמה: אם דמי-השכירות הם 2,000 ₪ ותקופת השכירות היא 12 חודשים, המשכיר יהיה רשאי לדרוש ערובה כספית בסך 8,000 ₪ (4 חודשים X 2,000 ₪);
2. סכום השווה לדמי השכירות החודשיים X

לחצו כאן לכל המידע על ערבונות בחוזה שכירות.

"אם השוכר לא יפרע צ'ק כלשהוא של דמי השכירות, תעמוד לפירעון כל יתרת החוב של דמי השכירות"

בעלי דירות רבים נוטים לשזור סעיפים שכאלו בחוזי שכירות, למרות שהם מנוגדים לכל וקול הגיון בריא. המחוקק נדרש גם לעניין זה. סעיף 25י(ג) לחוק השכירות והשאילה קובע: המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה שהשוכר נתן לו רק במקרים הבאים ולפי הסכומים המפורטים לצידם:

1. אם השוכר לא שילם דמי-שכירות, המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה עד גובה דמי-השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;
2. אם השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם, המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה עד גובה עלות התיקון;
3. אם השוכר לא שילם את התשלומים השוטפים שהוא אחראי להם, המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה עד גובה התשלומים שלא שולמו. לפי סעיף 25א(א) לחוק, "תשלומים שוטפים" = דמי שכירות, מיסים לרבות ארנונה, צריכת-שירותים שוטפת לרבות מים, חשמל, גז וחימום; וועד בית/חברת ניהול.
4. אם השוכר לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות, המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה בסכום שנקבע בנקודה זו בחוזה השכירות.

"השוכר בדק את הדירה ומוותר על כל טענה לרבות טענת אי התאמה"

אכן, שוכר צריך לבחון את העסקה לפני שנכנס אליה. לבדוק שהדירה לטעמו לא רק מבחינת העיצוב, אלא גם מבחינה תפקודית מוגבלת. כלומר, השוכר לא צריך לפרק את הקירות, לבחון את מערכת החשמל ולהזמין אינסטלטור לבדיקת תשתיות המים. אלא לערוך בדיקה סבירה של הנכס מבחינת דברים הנראים לעין מהתבוננות מעמיקה. לכן, סעיף שכזה יכול לחיות אבל יש דרך! על סעיף להסתיים בנוסח "למעט טענות בדבר מום נסתר או שלא היה ביכולתו של השוכר לראות".

"נגעת נסעת – אין סעיף יציאה"

בעלי דירות רבים לא מאפשרים לשוכר "נקודת יציאה" מחוזה השכירות. אמנם, אין לכך התייחסות בחוק, אך החיים הם דבר דינאמי. אין לדעת מה יקרה בעתיד ולכן צריכה להיות אפשרות מוסכמת מראש, להשתחרר מהחוזה באופן מכבד. לכן, רצוי להקפיד שחוזה השכירות יאפשר לשוכר לצאת מהחוזה לפני סיומו, תוך מתן הודעה מראש של זמן סביר (בדר"כ חודשיים), וכנגד שוכר חלופי שמקובל על המשכיר.

"השוכר ישלם את דמי השכירות במלואם לכל התקופה, גם אם יצא מהדירה לפני מכל סיבה שהיא"

מה זאת אומרת מכל סיבה שהיא? ואם הסיבה שיצאתם היא כי המשכיר גירש אתכם? אולי העירייה הוציאה צו הריסה לדירה? שוב, אין לדעת מה עלול להתרחש. ניסוח הוגן של הסעיף יהיה: "השוכר ישלם את דמי השכירות במלואם לכל התקופה, גם אם יצא מהדירה לפני למעט בנסיבות שתלויות במשכיר ו/או בניגוד להסכם."

אחד או יותר מהסעיפים מופיע בחוזה שלי. מה לעשות?

ובכן, לנהל על זה שיח נעים עם בעל הדירה ולנסות למצוא דרך שבה הוא יבין שמדובר בסעיפים מהותיים ביותר שחשובים לכם. אתם אפילו יכולים להפנות לסעיפי החוק הרלוונטיים כדי להראות לו שלא מדובר בהמצאה שלכם. וגם הסעיפים כאן שלא מעוגנים בחוק, הם הנוהל המקובל בשוק השכירויות. וטוב שכך; לא מדובר בנושאים קטנים שניתן להתפשר עליהם. מדובר בסעיפי יסוד שמסדירים את ההתנהלות במקרים השכיחים ביותר במגורים בשכירות.

והכי חשוב: אל תפחדו. גם כשזה מרגיש כאילו פשוט "אין דירות", תמיד תהיה. בעל דירה הוגן ויחסים טובים מולו חשובים לא פחות ממיקום דירה או היופי שלה. וכידוע – סוף מעשה במחשבה תחילה.