חוק שכירות הוגנת: המדריך למשכיר ולשוכר

חוק שכירות הוגנת, חוק השכירות והשאילה

חוק שכירות הוגנת הוא כינוי לתיקון שנעשה בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 ונכנס לתוקף בקיץ 2017. על מצבו העגום של שוק הדיור הישראלי ועולם השכירויות אין צורך להרחיב.

זו הייתה אחת הסיבות המרכזיות שהובילו ל"מחאה החברתית" בשנת 2011. כמיליון ישראלים יצאו לרחובות, הקימו אוהלים והשמיעו קול זועק כדי לעורר את השלטון; התקווה הייתה לאזן את האנומליה הכלכלית שהשיאה את מחירי הדיור באופן ניכר. לכן, למרות שהתיקון נכנס לתוקף רק 6 שנים מאוחר יותר למחאה החברתית, יש שיטענו שהוא אחד מפירותיה.

לשון התיקון מלמדת שנועד לתכלית כפולה:

1. ליצור וודאות משפטית גבוהה ביחס לעסקאות שכירות ושאילה.
2. ויצירת הסדרים הוגנים יותר כלפי שוכרים אשר לרוב בעמדת נחיתות ביחס למשכירים.

בין היתר, התיקון קובע מהי דירה ראויה למגורים; מהן חובותיו של המשכיר ביחס לביצוע תיקונים במושכר; מהן הערובות שניתן לגבות מן השוכר; מהם הפרטים שצריכים להופיע בחוזה ואופן כריתתו; מהו מעמד השכירות כלפי צדדי ג'; ועוד.

אחד החידושים המשמעותיים בתיקון לחוק הוא הקביעה כי לא ניתן להתנות על חלק מהוראות החוק; ועל חלק אחר ניתן להתנות רק אם ההתניה פועלת לטובת השוכר. כלומר, אפילו שוכר חתם על חוזה שכירות שמקפח את זכויותיו לפי חוק השכירות והשאילה, עדיין הוראות החוק גוברות; וחתימת השוכר על ההסכם לא תפעל לרעתו. לכן, חשוב מאוד להכיר את הוראות החוק מראש ולוודא שחוזה השכירות לא סותר אותו; האלטרנטיבה של וויכוח בדיעבד היא תמיד עגומה יותר.

הסכם שכירות סטנדרטי 2023 להורדה

האם "חוק שכירות הוגנת" חל על כול חוזה שכירות?

לא. סעיף 25טו(א) לחוק שכירות הוגנת קובע שהחוק לא יחול על חוזי השכירות הבאים:

• חוזה שכירות בדירת מגורים שהיא אחת מאלו:
• דירה במלון;
• דירת-מגורים המושכרת לטובת נופש;
• מעון כהגדרתו בחוק הפיקוח על מעונות, התשכ"ה-1965;
• דירה בדיור מוגן;
• דירה במעונות סטודנטים – לתלמידים או לעובדים;
• דירת שחוק הגנת הדייר (התשל"ב-1972), חל עליה;
• חוזה שכירות למגורים קצרי-טווח (עד מקסימום של 3 חודשים), ללא אפשרות הארכה;
• חוזה שכירות למגורים לתקופה שמעל 10 שנים, כאשר למשכיר אין אפשרות לבטל את החוזה מוקדם יותר.
• חוזה שכירות למגורים שדמי-השכירות החודשיים גבוהים מ-20,000 ₪.

האם עסקת שכירות למגורים מחייבת חוזה בכתב?

כן. סעיף 25ב לחוק השכירות והשאילה, קובע כי (1) חוזה שכירות למגורים יערך בכתב; (2) כל אחד מהצדדים להסכם מחויב לחתום עליו; (3) וכל אחד מהצדדים יקבל העתק חתום של החוזה.

עם זאת, חשוב להכיר: הוראה זו מתנגשת עם הוראת חוק קודמת משנת 1969 (סעיף 79(א) לחוק המקרקעין). לפיה, חוזה שכירות לתקופה שאינה עולה על 5 שנים, לא טעונה חוזה בכתב. המחוקק ניסה ליישב את הסתירה כשקבע בסעיף 25ב הנ"ל כי העדר חוזה בכתב לא פוגע בתוקפו. כלומר, לא תישמע טענה שחוזה שכירות שנכרת בעל-פה/בהתנהגות אינו תקף, רק משום שאינו בכתב.

דרך נוספת לפתור את ההסדר הנוגד, היא להחיל את כללי הפרשנות שאימץ בית-המשפט העליון בקובעו כי חיקוק ספציפי מאוחר גובר על חיקוק כללי ישן. והרי, זה בדיוק המצב כאן: חוק המקרקעין הוא כללי, משנת 1969; חוק השכירות והשאילה הוא ספציפי (רק שכירות ושאילה), והתיקון בו נכנס בשנת 2017.

אילו פרטים חייבים להיכלל בחוזה שכירות?

לפי סעיף 25ג לחוק השכירות והשאילה, חוזה שכירות חייב לכלול את הפרטים הבאים:

• כתובת הדירה;
• פרטי הצדדים לחוזה (שמות מלאים, מספרי תעודת-זהות ומען לתקשורת);
• תיאור הדירה, הריהוט והאביזרים בה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו;
• תקופת השכירות, קיומה ומהותה של אופציה להארכת התקופה;
• קיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
• דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
• תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
• פגמים/ליקויים בדירה שאינם קלי ערך ושידועים למשכיר בעת כריתת החוזה;
• כול דבר בדירה המושכרת או בנכס בו נמצאת או בסביבתם, הגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה וידוע למשכיר בעת כריתת החוזה.

מהי דירה שאינה ראויה למגורים? ומה הדין לדירה שאינה ראויה למגורים?

סעיף 25ו לחוק קובע כי המשכיר מחויב למסור דירה שהיא ראויה למגורים. משכיר שמסר דירה שאינה ראויה למגורים, ייחשב כמי שהפר את חוזה השכירות; כך, תקום לשוכר עילת תביעה בגין הפרת הסכם שכירות בלתי מוגנת.

לפי התוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

1. היא אינה כוללת מערכת ניקוז, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
2. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
3. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה; בכלל זה דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה;
4. היא אינה כוללת מערכת להספקת מי שתייה;
5. היא אינה כוללת מחיצה בין השירותים ובין הדירה;
6. יש בה סיכון בלתי-סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

מי אחראי לתיקון ליקויים בדירה? האם החובה תקפה לכל הליקויים?

רבים לא יודעים אך משכיר אינו חייב לתקן כל ליקוי בדירה. ישנם סוגי ליקויים אשר השוכר והוא בלבד אחראי להם. גם אופן תיקון הליקויים – לרבות התקופה לעשות כן – היא עניין לדיון.

בשל חשיבות הנושא, כתבנו מאמר נפרד בנושא זה: מהם הליקויים שבאחריות כל אחד מהצדדים חוזה? מהו אופן התיקון שלהם ותוך כמה זמן יש לתקן כל ליקוי. להרחבה על ליקויים בדירה.

האם מותר להכניס דייר משנה ("סאבלט") לדירה ללא הסכמת המשכיר?

הנחת המוצא היא שלא. סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר אינו רשאי להעביר את זכויותיו לפי חוזה השכירות לצד ג' או להכניס תחתיו דייר משנה, אלא בהסכמת המשכיר מראש ובכתב.

לכלל האמור ישנם חריגים; כלומר השוכר יהיה רשאי להעביר את זכויותיו לפי חוזה השכירות אם מתקיים אחד מאלו:

• המשכיר לא הסכים מטעמים בלתי-סבירים; או –
• המשכיר התנה את הסכמתו בתנאים בלתי-סבירים.

מהם "תנאים בלתי-סבירים"? זוהי שאלה פרשנית שתיבחן בעת הצורך לפי נסיבותיו הספציפיות של המקרה הנדון.

האם השוכר מחויב לאפשר למשכיר לבקר בדירה בכל עת?

לא בדיוק. סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה קובע: השוכר מחויב לאפשר למשכיר לבדוק את הנכס ולבצע בו תיקונים, רק אם מתקיימים כול התנאים הבאים:

1. המשכיר מעוניין להגיע ב"עת סבירה" (ולא לערוך ביקור-פתע ב-3 לפנות בוקר);
2. המשכיר הודיע לשוכר על רצונו לבדוק את המושכר או לבצע בו שינויים, תוך זמן סביר מראש;
3. ביקור המשכיר ימעיט ככול האפשר בהפרעה לשוכר.

שימו לב! אחד מהחידושים שלחוק שכירות הוגנת הוא שעל חלק מהוראותיו לא ניתן להתנות; כלומר הוראות חוזה שכירות הסותרות את החוק, בטלות.

על רוב החלק האחר לא ניתן להתנות אלא אם ההתניה פועלת לטובת השוכר. אלא שחובת השוכר לאפשר למשכיר לבקר בנכס היא מסוג ההוראות שניתן להתנות עליהן בחוזה שכירות (סעיף 25יד לחוק).

כלומר, משכיר רשאי לקבוע בהסכם שהוא רשאי לבקר בנכס גם ללא התראה מוקדמת ובאיזה מועד שהוא חפץ. אך אם הדבר לא נקבע בהסכם, חלים שלושת התנאים שפורטו לעיל.

האם משכיר רשאי לאסור על הכנסת בעל-חיים לדירה?

כן. חוק השכירות והשאילה שותק בהקשר הספציפי של בעלי-חיים; אך כן קובע כי המשכיר הוא שיקבע את היקף ואופן השימוש בדירה. כלומר, אם משכיר מעוניין לקבוע כי חל איסור להכניס בעלי-חיים – כך יהיה.

לשים לב! פעמים רבות משכירים מגישים חוזי-שכירות גנריים שמצאו באינטרנט והם בעצמם אפילו לא ערים לסעיף הגבלת בעלי-חיים בדירה. ואז, כששוכרים בעלי-תושייה שואלים על הסעיף, הם לעיתים מקבלים הסכמה בעל-פה להכנסת בעל-חיים לדירה.

אלא שכיום רוב חוזי השכירות כוללים סעיף גנרי נוסף: שכול מצג ו/או הסכמה שאינם מופיעים בחוזה במפורש – בטלים.

כך שאם לימים מערכת היחסים אם המשכיר מסלימה, הוא עלול לנפנף בסעיף המבטל כל מצג/הסכמה שאינם בחוזה; ובחסות זה לטעון שהשוכר הפר את חוזה השכירות כשהכניס בעל-חיים.

לכן, טוב יעשו השוכרים אם יקראו את חוזה השכירות בקפידה ויוודאו שכול תנאי שחשוב להם – כתוב בו.

האם המשכיר רשאי לדרוש כל ערבון לחוזה השכירות?

שוכרים רבים (בעיקר במרכז הארץ) נתקלים בדרישת למסור מספר ערבונות בסכומים גבוהים. מצ'קים לביטחון, לשטרות-חוב וכלה בערבות בנקאית של אלפי שקלים (במקרה הטוב).

חוק שכירות הוגנת בא לשים סוף לתופעה בקובעו גובה ערבונות מקסימלי וגם דרכים לגבייתם ופרעונם. במאמר נפרד סקרנו כל שאלה בהקשר זה:

מה גובה הערבונות המקסימלי; כמה ערבונות ניתן לגבות; ומתי משכיר רשאי לפרוע אותם. להרחבה לחצו כאן.

איך שוכר אמור למסור את הדירה בתום תקופת השכירות?

עם סיום תקופת השכירות, השוכר ישיב את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכסים של המשכיר המשמשים את המושכר (סעיף 20א לחוק השכירות והשאילה).

אם שוכר מוסר כך את הנכס באופן הנ"ל, על המשכיר לקבל את המושכר (סעיף 20ב לחוק). ניתן לקרוא מכאן הסדר שלילי:

אם השוכר לא מוסר את הנכס כאמור, המשכיר רשאי לא לקבל את המושכר; ובהתאם, לא לפטור את השוכר מחובותיו ככזה, על כל המשתמע מכך.

מה עושים שכצד הפר את הוראות החוק או את חוזה השכירות?

הדרך החכמה ביותר היא לנסות לפתור את הדברים מול הצד השני, מבלי לפנות לאפיקים משפטיים. אם הפתרון הבין-אישי לא צלח, אין מנוס מלהגיש תביעה אשר לרוב תהא תביעה קטנה.

אם נוציא מהתמונה משכירים המגישים שטרות-חוב לביצוע בהוצל"פ ותביעות שכירות של שטחים מסחריים, תביעה קטנה לרוב תהא דרך המלך. יש לכך שתי סיבות עיקריות:

1. היתרון שבניהול הליך משפטי מהיר, זול ויעיל בבית-משפט לתביעות קטנות.
2. לרוב סכום התביעה ממילא לא חורג מתקרת הסכום שניתן לתבוע בבית-המשפט לתביעות קטנות (סך 37,700 ש"ח, נכון לינואר 2023).