חוק הגנת הדייר: למה חוזי-שכירות מציינים שהוא לא חל?

לפני שנצלול להסבר המורחב, נתחיל מהסוף: חוק הגנת הדייר נועד להסדיר את מערכת היחסים החוזית בין משכיר דירת-מגורים או בית-עסק לדייר מוגן. בין היתר, החוק מגביל בעלי-נכסים לפנות דייר מוגן או להעלות את דמי-השכירות.

בגלל המגבלות הנ"ל, לבעלי-נכסים יש אינטרס מובהק להבהיר כמה שרק ניתן כי חוק הגנת הדייר לא חל על חוזה השכירות. יחד עם זאת חשוב להכיר שדיירים שנחשבים למוגנים לפי הוראות החוק, ייהנו ממנו למרות כול קביעה חוזית אחרת. כך שאם שוכר נחשב לדייר מוגן לפי החוק, הוא עדיין יהנה מהטבות החוק, תהא לשון החוזה אשר תהא.

הרקע לחקיקת חוק הגנת הדייר

מדובר בגלגול חקיקה מנדטורית משנות ה-30. היא הגיעה בעקבות שני שינויים עולמיים. ראשית, מלחמות העולם עצרו בניית נכסים למגורים ולעסקים. במקביל, החלה עלייה המונית לישראל. נוצר עודף אוכלוסייה לעומת נכסים. כך נוצרה מצוקת דיור קשה.

בעלי הנכסים ניצלו את המצב. הם קפצו על הפער בין ביקוש להיצע. מחירי נכסיהם עלו משמעותית. הם נהגו ביד קשה. מי שלא נכנע למחירים הגבוהים, מצא עצמו מפונה בקלות.

המנדט הבריטי ששלט בארץ באותה העת רצה למגר את התופעה וחוקק את "פקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר דירה), 1934". שמה של הפקודה מדבר בעד עצמו. ואכן, שתי קביעותיה המרכזיות הן הגבלת היכולת של בעלים להוציא דייר מנכס; והגבלת שכר הדירה שניתן לגבות מדיירים.

כך למשל, סעיף 4(1) לפקודה קובע כי "שום בית משפט או שופט או פקיד הוצאה לפועל לא יתנו פסק דין או צו להוצאתו של דייר מדירתו למרות שתם מועד השכירות של אותו דייר", אלא בתנאים מיוחדים (כגון אי-תשלום דמי-שכירות; הפרת חוזה השכירות; גרימת נזק במזיד לדירה; ועוד). ועל שכר-הדירה, נכתב פרק שלם שדן בשכר-דירה מקסימלי לפי סוג הנכס.

עם הקמת המדינה, המחוקק הישראלי ירש את הפקודה ואף הקנה לה נוסח כחול לבן. ראשיתו בחוק הגנת הדייר, התשי"ד-1954 וסופו ב"חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972".

עיקרי חוק הגנת הדייר ולמה משכירים דואגים לציין שאינו חל?

חוק הגנת הדייר: קריטריונים וזכויות

חוק הגנת הדייר קובע מי ייחשב דייר מוגן. לדוגמה, מי ששילם דמי-מפתח. או מי שנכנס לדירה לפני 1940 ללא דמי-מפתח. גם מי שהיה זכאי לנכס עד 20.8.1968, ולא צוין שאינו כפוף לחוק. אחרים נכנסו אחרי 20.8.1968, אך חוזה השכירות קבע שהחוק חל עליהם. קיימים גם "דיירים ממשיכים" – בני משפחה שקיבלו את הזכויות. היום רוב הדיירים המוגנים הם "ממשיכים".

הגבלת פינוי והתחייבויות בעל הנכס

חוק הגנת הדייר מגביל את פינוי דייר מוגן. למרות כל חוזה אחר, לא ניתן לפנות דייר מוגן. זה אפשרי רק באחד מהמקרים המפורטים בסעיף 131 לחוק. למשל: אי-תשלום שכר דירה. הפרת תנאי חוזי המצדיקה פינוי. גרימת נזק ניכר לנכס בזדון. הטרדת שכנים באופן קבוע. הגבלת הפינוי קשיחה מאוד. אפילו אם בעל הנכס רוצה לפנות לצרכיו, עליו להציע דיור חלופי בכתב. החוק גם קובע תקרה לשכר הדירה. זה תקף לבתי מגורים ועסקים, בהתאם למאפייני הנכס.

כבר כאן די ברור מדוע כמעט כל חוזה שכירות מציין שחוק הגנת הדייר לא יחול על הוראותיו. שכן, לדייר מוגן יש זכויות עודפות שאין לדייר "רגיל". ומשכירים רוצים להסיר כל ספק שזכויות השוכר החדש שלהם מוגבלות למציאות "לבר-מוגנת". כמובן שאם השוכר הספציפי קולע להגדרת "דייר מוגן", הוראה השוללת את תחולת הוראות החוק לא תסייע למשכיר. אך כמעט ולא נותרו דיירים שכאלה ומשכירים שוללים את תחולת הוראות החוק כעניין שגרתי שהם בעצמם לפעמים לא יודעים למה.

חוסר הרלוונטיות של החוק למציאות החדשה

אין ספק שבמריצת השנים, המציאות הכלכלית והמשפטית השתנתה. היצע הדירות גדל; הדיירים כבר לא היו "דיירים במצוקה" כפי שהיו הדיירים המוגנים בקום המדינה; ובעלי-הנכסים לא היו אותם "גבירים אימתניים" שכל הונם מרוכז בנדל"ן, אלא מחזיקים באפיקי הון מגוונים. בנוסף, בשנות ה-90 נחקק חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו אשר קבע שהזכות לקניין היא זכות חוקתית רמת-מעלה.

שילוב הנתונים יחד עם המעמד החדש של זכות הקניין, טשטשו את הלגיטימציה לפגיעה בזכות הקניין של בעלי הנכסים על-ידי זכויות-יתר לשוכרים. השינוי הורגש גם בבתי-המשפט. אלו ציינו למכביר את הנחיצות הפוחתת של חוק הגנת הדייר; צמצמו את היקפו באופן ניכר; ואף קראו לא אחת לביטולו בטענה שהמניעים לחקיקתו כבר אינם רלוונטיים.

עם זאת, יש הטוענים שמצוקת הדיור לא נעלמה אלא רק שינתה את פניה שהפכו למחירי-דיור מופקעים שאינם נחסמים באמצעות מחיר-תקרה רגולטורי. אמנם, נוסדו חוקים לאיזון מעמדם של השוכרים מול המשכירים והממשלה יזמה פרויקטים נדל"ניים שונים. אך דיירים עדיין נאלצים לשלם מחירים גבוהים בעבור דירות שפעמים רבות רחוקות מלהצדיקם; ושוק הדיור הפך לסמל ליוקר המחיה הישראלי.

רוחות (חלשים) של שינוי: המחאה החברתית וחוק השכירות ההוגנת

בשנת 2011, פרצה "המחאה החברתית" הידועה גם כ"מחאת המיליון". עיקרה במצבו העגום של שוק הדיור הישראלי והשכירות בפרט. כמיליון תושבי-ישראל יצאו לרחובות תל-אביב, הקימו אוהלים והשמיעו קול זועק כדי לעורר את השלטון. בעקבות המחאה, הקים ראש הממשלה דאז בנימין נתניהו את וועדת טרכטנברג. וועדה בת 14 אנשי-ציבור שמטרתה לבחון היבטים של יוקר מחיה ומתן פתרונות לצמצומו. בספטמבר 2011, כנסת ישראל אישרה חלק ממסקנות הוועדה. בנוגע לשוק הדיור, אושרו הקלות מס לזכאים והכבדות מס לבעלי נכסים מרובים.

כ-4 שנים לאחר מכן – וכפרי נוסף של המחאה – הונחה על שולחן הכנסת הצעת חוק לתיקון חוק השכירות והשאילה התשל"א-1971. מטרת התיקון הייתה לעדכן את החוק הישן ולהטות את הכף לטובת זכויות השוכר. הליך האישור דשדש בהתאמה לדשדוש היציבות השלטונית, אך בקיץ 2017 החוק אושר ונכנס לתוקף. רבים מכנים את התיקון כ"חוק השכירות ההוגנת", על אף שאינו חוק נפרד אלא תיקון לחוק. בין חידושי החוק: החובה לערוך הסכם שכירות בכתב; פירוט ההוראות שחייבות להופיע בהסכם; הגבלת גובה הערבונות שמשכיר רשאי לדרוש; דיוק הליקויים שבאחריות כל אחד מהצדדים לחוזה; ועוד.

הכרה של הוראות החוק היא קריטית לבעלי-נכסים ולשוכרים במידה שווה. למעבר למדריך למשכיר ולשוכר בראי חוק השכירות ההוגנת.