ערבות, ערבונות בחוזה שכירות: סטנדרט חדש של חוזה שכירות למשכיר ולשוכר

כתב ערבות למשכיר דירה במעמד הסכם שכירות

ערבונות בחוזה שכירות היו (ולפעמים עדיין) מעין "מערב פרוע". משכירים היו דורשים כמה ערבונות שרוצים, באיזה סכומים שנפשם חשקה והגישו צ'קים להוצל"פ בתדירות גבוהה. כל זאת על רקע האמרת מחירי הדיור, גידול הביקוש, קיטון ההיצע וחיזוק עמדת המיקוח של בעלי נכסים.

התסיסה בשוק הולידה מסקנה כי יש הכרח לעשות שינוי ולהציב סטנדרטים חדשים בשוק השכירות. בקיץ 2017, נכנס לתוקף תיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, המכונה "חוק השכירות ההוגנת". התיקון הוא אבן דרך ראשונה בשביל ארוך שסופו במציאות נורמלית בשוק השכירות.

עד היעד המיוחל, בא התיקון ומרענן לטובה את שוק השכירות במגוון היבטים – רובם לטובת השוכרים. התיקון מכתיב את אופן עריכת חוזי השכירות; מפרט את ההוראות שחייבות להיות בתוך הסכמי שכירות; מסדיר את שאלת תיקון הליקויים בנכס; מגדיר דירה שאינה ראויה למגורים; ועוד.

את ההוראות העיקריות של החוק לשכירות ההוגנת, ריכזנו במאמר נפרד כמדריך מלא למשכיר ולשוכר. כמהלך משלים, הוספנו מאמר המסכם את החוק ביחס לאחריות לתיקון ליקויים בדירה (תופתעו: לא תמיד באחריות בעל הדירה). המאמר הבא יעסוק בנושא חשוב לא פחות אם לא החשוב ביותר: כתב ערבות להסכם שכירות למגורים. כמה ערבונות בעל דירה רשאי לדרוש; האם ניתן לדרוש ערבויות בכל סכום; איך ניתן לפרוע את הערבויות; ועוד. משכירים או שוכרים דירה? את המאמר הזה אתם חייבים לקרוא.

הערה חשובה! חוק השכירות ההוגנת לא חל על כל עסקת שכירות; ובהתאם, ההוראות שתפורטנה כאן בנוגע לכתב ערבות, אינן רלוונטיות בהכרח. לרשימת חוזי השכירות שחוק השכירות ההוגנת לא חל עליהם.

אילו ערבונות בחוזה שכירות רשאי משכיר לדרוש משוכר?

כמעט תמיד משכירים דורשים משוכרים ערובות לצורך הבטחת חיובי השוכר לפי החוזה. ישנם מעטים שלא דורשים ערובות כספיות (אלא רק ערב או ערבים) אך הם תופעה נדירה.

לפי סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה, משכיר רשאי לדרוש יותר מערובה אחת. עם זאת, הסעיף קובע כי גובהן המצטבר של כל הערובות לא יעלה על הנמוך מבין הסכומים הבאים:

1. לשלם דמי שכירות מוסכמים בעד שליש מתקופת השכירות (לדוגמה: אם דמי השכירות הם 2,000 ₪ ותקופת השכירות היא 12 חודשי שכירות הדירה, המשכיר יהיה רשאי לדרוש ערובה כספית בסך 8,000 ₪ (4 חודשים X 2,000 ₪);
2. סכום השווה ל- דמי השכירות החודשיים X שלושה חודשים.

דוגמה: נניח שדמי השכירות החודשיים הם בסך 4,000 ש"ח ותקופת שכירות הדירה היא 12 חודשים. מהו סכום הערבות המקסימלי שהמשכיר רשאי לגבות? ובכן:

לפי האפשרות הראשונה, המשכיר רשאי לדרוש ערבונות בסך 16,000 ש"ח; שליש תקופת השכירות  (4 חודשי שכירות) X דמי שכירות חודשיים (4,000 ש"ח). לפי האפשרות השנייה, המשכיר רשאי לדרוש ערבונות בגובה 12,000 ש"ח; שהם דמי שכירות חודשיים (4,000 ש"ח) 3X.

הואיל ו-12,000 ש"ח נמוך מ-16,000 ש"ח, המשכיר יהיה רשאי לגבות ערבונות עד מקסימום של 12,000 ש"ח.

האם כל הפרת הסכם תזכה בפירעון מלא של הערובות?

לא. סעיף 25י(ג) קובע כי המשכיר יהיה רשאי לממש ערובה שהשוכר נתן לו רק במקרים הבאים ולפי הסכומים המפורטים לצידם:

1. השוכר לא שילם דמי-שכירות: המשכיר רשאי לממש ערובה עד גובה דמי-השכירות שלא שולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה;
2. השוכר לא תיקן ליקויים שהוא אחראי לתיקונם: המשכיר רשאי לממש ערובה עד גובה עלות התיקון;
3. השוכר לא שילם תשלומים שוטפים שהוא אחראי להם: המשכיר רשאי לממש ערובה עד גובה התשלומים שלא שולמו;
4. השוכר לא פינה את הנכס בתום תקופת השכירות: המשכיר רשאי לממש ערובה בסכום שנקבע בנקודה זו בחוזה השכירות.

האם המשכיר יכול לממש כול ערובה לפי שיקול דעתו הבלעדי וללא הודעה מוקדמת?

לא. לפי סעיף 25י(ד) לחוק השכירות והשאילה, משכיר רשאי לממש ערובה רק בהתקיים כל התנאים הבאים:

1. המשכיר הודיע לשוכר על כוונתו לממש את הערובה;
2. המשכיר אפשר לשוכר לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר.

מתי המשכיר צריך להחזיר לשוכר את הערובות? והאם הערבונות יוחזרו בצירוף ריבית או תשואה?

המשכיר ישיב את הערבות שקיבל או את יתרתם לאחר המימוש, תוך 60 ימים מהמועד שהמושכר שב לרשותו או עד למועד בו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר (סעיף 25י(ה) לחוק השכירות והשאילה).

הערובה תוחזר לשוכר "לרבות פירותיה". כלומר, אם למשל הערבונות נשאו ריבית בחשבון פיקדונות, המשכיר צריך להשיב את הערובות בצירוף הפרשי הריבית.

ואם כבר חתמתי על חוזה השכירות ומסרתי ערבונות בחוזה שכירות גבוהים יותר מהמותר?

לא נורא, יש בסיס חוקי לדרוש אותם חזרה. סעיף יד(2) לחוק השכירות ההוגנת קובע: לא ניתן ליצור התניה ביחס לערבונות, אלא לטובת השוכר. כלומר, אם המשכיר דרש ערבונות בסכומים נמוכים מהסכומים המותרים לפי החוק – הדבר תקין. הרי הוא אמנם "חרג" מהוראות החוק, אבל הדבר פועל לטובת השוכר. אם משכיר דרש ערבונות בסכום גבוה מהמותר בחוק – הוא הפר את חוק השכירות ההוגנת.

מה עושים אם המשכיר מסרב להחזיר ערבונות גבוהים מהמותר בחוק?

הכוונה למצב שהשוכר כבר חתם על חוזי שכירות או מסר ערבונות גבוהים מהמותר בחוק. וכעת, השוכר דורש אותם בחזרה תחת התחייבות ליתן ערבונות בסכומים ה"נכונים".

כפעולה ראשונה, רצוי ועדיף לנסות ליישב את המחלוקת מבלי לפנות לערוצים משפטיים. כמובן- בזהירות; דברים הנאמרים במסגרת משא ומתן יכולים לעיתים לשמש ראיה בהליך משפטי. אם ברצונכם לסיים את השכירות והדבר לא פוגע בכם בדרך אחרת – תודיעו על סיום השכירות. ככול שאין מניעה לצאת "באמצע" החוזה, עשו כן ודרשו את הערבונות בחזרה בדרך המפורטת בהסכם.

אם שתי האפשרויות לא רלוונטיות, ניתן להגיש תביעה קטנה ובה לדרוש את הסעד המתאים ביותר בנסיבות. לדוגמה: כי המשכיר ישיב את הערבות שקיבל כנגד מסירת ערבונות חדשים; או להגיש תביעת פיצויים בגין הפרת הסכם השכירות; ועוד.

שוכרים רבים מעדיפים להגיש תביעה קטנה בגין שכירות, בשל יתרונותיה הרבים. ההליך מהיר, יעיל וזול יותר מהליך אזרחי בבית משפט רגיל (שלעיתים נמשך שנים).