قانون حماية المستأجر: لماذا تنص عقود الإيجار على عدم سريانه؟

قبل الغوص في الشرح المفصل،

قانون حماية المستأجر: الأهداف الرئيسية

يهدف قانون حماية المستأجر لتنظيم العلاقة التعاقدية. هذا بين المؤجر والمستأجر المحمي. القانون يحد من إخلاء المستأجر. كما يحد من رفع إيجار السكن.

المستأجر المحمي: حقوقك وامتيازاتك

مصلحة مالكي العقارات هي تجنب هذا القانون. يحاولون توضيح عدم انطباقه. لكن، المستأجرون المحميون يستفيدون منه. هذا رغم أي شرط تعاقدي آخر. إذا كنت مستأجرًا محميًا، فالقانون يحميك. هذا بغض النظر عن صياغة العقد.

خلفية تشريع قانون حماية المستأجر

قانون حماية المستأجر: السياق التاريخي

هذا القانون تطور لتشريع من الثلاثينيات. جاء بسبب تغييرين عالميين هامين. أولاً، أوقفت الحروب بناء العقارات. بالتزامن، زاد عدد المهاجرين لإسرائيل. هذا أدى لزيادة السكان عن المساكن. نتجت عن ذلك أزمة سكن حادة.

استغلال الملاك: أصل الحماية للمستأجرين

استغل مالكو العقارات الفرصة. رفعوا الأسعار بشكل كبير. تعاملوا مع عقاراتهم بقسوة. من لم يحتمل الأسعار المرتفعة رُحّل بسهولة.

وقد سعت الإدارة البريطانية التي كانت تحكم البلاد آنذاك إلى القضاء على هذه الظاهرة، فشرعت “فَرقُدَةِ مُلَّاكِ الْبُيُوتِ وَالْمُسْتَأْجِرِينَ (إِخْراجٌ مِنَ الدِّيارِ وَتَقْيِيدُ أُجْرَةِ الدِّيارِ)، 1934“. ويُعبّر اسم الفرقودة عن مضمونها. فمُحورها الأساسي هو الحد من قدرة المالك على إخراج المستأجر من العقار؛ وتحديد أُجرة الدِّيار التي يمكن تحصيلها من المستأجرين.

فعلى سبيل المثال، ينص المادة 4(1) من الفرقودة على أنه “لا تُصدر أي محكمة أو قاضي أو موظف تنفيذ الأحكام حُكماً أو أمراً بإخراج مستأجر من مسكنه على الرغم من انتهاء مدة إيجاره”، إلا في ظروف خاصة (مثل عدم دفع الإيجار؛ أو مخالفة شروط عقد الإيجار؛ أو إلحاق ضرر متعمد بالمسكن؛ وما إلى ذلك). أما بشأن أُجرة الدِّيار، فقد كُرِّسَ فصل كامِل لِتحديد الحد الأقصى للإيجار وفقاً لنوع العقار.

وبعد قيام دولة إسرائيل، ورث المشرّع الإسرائيلي هذه الفرقودة، حتى أصبحت نصاً قانونياً إسرائيلياً. بدأت بـ قانون حماية المستأجر، 1954 وانتهت بـ”قانون حماية المستأجر [نصّ مُدمَج]، 1972“.

أهمّ بنود قانون حماية المستأجر ولماذا يحرص المُؤجِّرون على التنويه بأنه لا ينطبق؟

قانون حماية المستأجر: تحديد المستأجر المحمي

أولاً، يحدد القانون المستأجرين المحميين. مثلاً، من دفع مقابل حق الإيجار. أو من استأجر قبل 1940 دون دفع. أو من كان له حق حتى 20.8.1968. ولم يذكر العقد عدم انطباق القانون. أو من استأجر بعد 20.8.1968. لكن العقد نص على انطباق القانون. يشمل أيضاً “مستأجر متواصل” وريث الحقوق. اليوم، معظمهم مستأجرون متواصلون.

حماية المستأجر: قيود الإخلاء والإيجار

ثانياً، يحد قانون حماية المستأجر الإخلاء. لا يمكن إخلاء مستأجر محمي. إلا في حالات المادة 131. مثلاً: عدم دفع الإيجار. عدم الالتزام بالعقد. إلحاق ضرر جسيم. مضايقة الجيران باستمرار. قيود الإخلاء صارمة جداً.

حتى لمالك العقار، يجب توفير سكن بديل. يجب إبلاغ المستأجر خطياً بذلك. القانون يحدد سقفاً للإيجار. هذا ينطبق على المساكن وأماكن العمل.

من الواضح هنا لماذا يكاد يُشير جميع عقود الإيجار إلى أن قانون حماية المستأجر لا ينطبق على بنوده. لأن المستأجر المحمي يتمتع بحقوق إضافية لا يتمتع بها المستأجر “العادي”. ويرغب المُؤجِّرون في إزالة أي شك بأن حقوق المستأجر الجديد محدودة بواقع “غير محمي”. بالطبع، إذا كان المستأجر ينطبق عليه تعريف “المستأجر المحمي”، فإن الشرط الذي ينفي تطبيق أحكام القانون لن يُفيد المؤجر. لكن يكاد لا يوجد مثل هؤلاء المستأجرون، ولهذا ينفي المؤجرون تطبيق أحكام القانون كمسألة روتينية، حتى إنهم في بعض الأحيان لا يعرفون السبب.

انعدام صلة القانون بالواقع الجديد

لا شك أنه مع مرور السنين، تغير الواقع الاقتصادي والقانوني. ازداد عرض المساكن؛ ولم يعد المستأجرون “مستأجرين في ضائقة” كما كانوا في بداية قيام الدولة؛ ولم يعد مالكو العقارات هم “الأثرياء الأقوياء” الذين يتركز ثراؤهم في العقارات، بل أصبحوا يمتلكون استثمارات متنوعة. بالإضافة إلى ذلك، تم سن قانون أساس: كرامة الإنسان وحريته في التسعينيات، والذي نص على أن حق الملكية هو حق دستوري رفيع المستوى.

قانون حماية المستأجر: شرعية متلاشية؟

هذه العوامل ومكانة الملكية الجديدة طمست شرعية التعدي. منح حقوق إضافية للمستأجرين. المحاكم لاحظت ذلك بوضوح. أشارت لقلة الحاجة لقانون الحماية. قلصت نطاقه بشكل كبير. دعت لإلغائه مراراً. بحجة أن دوافعه لم تعد مهمة.

أزمة السكن: جدل مستمر في إسرائيل

ومع ذلك، يجادل البعض بأن الأزمة لم تختفِ. بل تحولت لأسعار سكن باهظة. لا تحدها أسعار قصوى. صحيح، سُنت قوانين لموازنة المستأجرين. الحكومة أطلقت مشاريع عقارية متنوعة. لكن المستأجرون يدفعون أسعارًا عالية للشقق. هذه الأسعار غالبًا غير مبررة. سوق السكن أصبح رمزًا لارتفاع تكلفة المعيشة.

رياح (ضعيفة) للتغيير: الاحتجاج الاجتماعي وقانون الإيجار العادل

في عام 2011، اندلعت “الاحتجاجات الاجتماعية” المعروفة أيضًا باسم “مليونية تل أبيب”. وقد تمحورت حول الوضع المزري لسوق السكن الإسرائيلي والإيجار بشكل خاص. خرج نحو مليون إسرائيلي إلى شوارع تل أبيب، وأقاموا خيامًا، وأطلقوا صرخة احتجاجية لإيقاظ السلطة. وعقب الاحتجاجات، شكل رئيس الوزراء آنذاك بنيامين نتنياهو لجنة تراختنبرغ. وهي لجنة مكونة من 14 شخصية عامة، بهدف دراسة جوانب ارتفاع تكلفة المعيشة وإيجاد حلول للحد منها. وفي سبتمبر 2011، أقرت الكنيست الإسرائيلية جزءًا من توصيات اللجنة. وبالنسبة لسوق السكن، تم الموافقة على تخفيضات ضريبية للمستحقين وزيادة الضرائب على مالكي العقارات المتعددة.

بعد نحو أربع سنوات – وكثمرة أخرى للاحتجاجات – قُدِّمت إلى الكنيست مقترح قانون لتعديل قانون الإيجار والقرض 1971. وكانت الغاية من التعديل هو تحديث القانون القديم وإمالة الكفة لصالح حقوق المستأجر. وقد تعثرت عملية الموافقة تماشيًا مع تعثر الاستقرار الحكومي، لكن في صيف عام 2017، تم تمرير القانون ودخل حيز التنفيذ. ويُطلق الكثيرون على التعديل اسم “قانون الإيجار العادل“، على الرغم من أنه ليس قانونًا منفردًا بل تعديلًا لقانون قائم. من بين استحداثات القانون: وجوب إبرام عقد إيجار كتابي؛ وتحديد الشروط التي يجب أن ترد في العقد؛ وتحديد حد أقصى لمبلغ الكفالة الذي يجوز للمالك طلبه؛ وتحديد العيوب التي تقع على عاتق كل طرف من أطراف العقد؛ وما إلى ذلك.

إن فهم أحكام القانون أمر بالغ الأهمية لكل من مالكي العقارات والمستأجرين على حد سواء. للاطلاع على دليل المُؤجِّر والمستأجر في ضوء قانون الإيجار العادل.