Залоговые платежи в договоре аренды: новый стандарт для арендодателя и арендатора

Залоговые платежи в договорах аренды раньше были (иногда остаются) похожими на «Дикий Запад». Арендодатели требовали залоги на любую сумму, по своему усмотрению, и часто обращались в суд. Это происходило на фоне роста цен на жильё, увеличения спроса и сокращения предложения, что усиливало позицию собственников.

Напряжённость на рынке требовала изменений и новых стандартов. Летом 2017 года вступил в силу «Закон о справедливой аренде», вносящий поправки в Закон об аренде и займе (1971 г.). Эта поправка стала первым шагом к нормализации рынка.

Поправка существенно повлияла на рынок аренды, в основном в пользу арендаторов. Она определяет порядок заключения договоров, обязательные положения соглашения, регулирует устранение дефектов и определяет непригодность жилья.

Основные положения Закона о справедливой аренде подробно описаны в отдельной статье — это полное руководство для арендодателей и арендаторов. Мы также добавили статью об ответственности за ремонт дефектов в квартире (вы удивитесь: это не всегда обязанность арендодателя). Следующая статья будет посвящена не менее важному вопросу: залоговые платежи в арендных сделках. Сколько залогов может требовать арендодатель? Можно ли требовать их на любую сумму? Как можно погасить залоговые платежи? Эту статью обязательно нужно прочитать всем, кто арендует или сдаёт жильё.

Важно: Закон о справедливой аренде распространяется не на все сделки. Соответственно, положения о залоговых гарантиях, приведённые здесь, не всегда актуальны. Список договоров аренды, на которые не распространяется данный закон, можно найти здесь.

Какие залоговые гарантии в договоре аренды арендодатель вправе требовать от арендатора?

Арендодатели почти всегда требуют залоговые платежи от арендаторов. Это обеспечивает соблюдение условий договора. Редко встречаются те, кто просит только поручителей, без денежных гарантий.

Согласно статье 25 Закона об аренде и займе, арендодатель может потребовать несколько гарантий. Однако, общая сумма всех залоговых платежей не должна превышать наименьшее из следующих значений:

1. Установленная арендная плата за треть периода аренды (например: если арендная плата составляет 2000 шекелей, а период аренды — 12 месяцев, арендодатель может потребовать денежную гарантию в размере 8000 шекелей (4 месяца X 2000 шекелей);
2. Сумма, равная ежемесячной арендной плате X три месяца.

Пример: Допустим, ежемесячная арендная плата составляет 4000 шекелей, а срок аренды — 12 месяцев. Какова максимальная сумма залоговых гарантий, которую арендодатель может взыскать? Итак:

Согласно первому варианту, арендодатель может требовать залоговые гарантии в размере 16000 шекелей; треть срока аренды (4 месяца) X ежемесячная арендная плата (4000 шекелей). Согласно второму варианту, арендодатель может потребовать залоговые гарантии в размере 12000 шекелей; что составляет ежемесячную арендную плату (4000 шекелей) 3X.

Поскольку 12000 шекелей меньше, чем 16000 шекелей, арендодатель может взыскать залоговые гарантии максимум на сумму 12000 шекелей.

Вызовет ли любое нарушение договора полное погашение залоговых гарантий?

Нет. Статья 25й(г) гласит, что арендодатель может реализовать предоставленную ему арендатором гарантию только в следующих случаях и на суммы, указанные рядом с ними:

1. Арендатор не оплатил арендную плату: арендодатель может реализовать гарантию до суммы неоплаченной арендной платы плюс проценты и индексация согласно условиям договора;
2. Арендатор не устранил недостатки, за устранение которых он отвечает: арендодатель может реализовать гарантию до суммы стоимости ремонта;
3. Арендатор не оплатил текущие платежи, за которые он отвечает: арендодатель может реализовать гарантию до суммы неоплаченных платежей;
4. Арендатор не освободил помещение по окончании срока аренды: арендодатель может реализовать гарантию на сумму, указанную в этом пункте договора аренды.

Может ли арендодатель реализовать любую гарантию по своему собственному усмотрению и без предварительного уведомления?

Нет. Согласно статье 25й(д) Закона об аренде и займе, арендодатель может реализовать гарантию только при соблюдении всех следующих условий:

1. Арендодатель уведомил арендатора о своем намерении реализовать гарантию;
2. Арендодатель предоставил арендатору разумный срок для устранения недостатков.

Когда арендодатель должен вернуть арендатору залоговые гарантии? И будут ли залоговые гарантии возвращены с процентами/доходом?

Арендодатель обязан вернуть полученные залоговые платежи или их остаток. Это должно произойти в течение 60 дней после возврата имущества или после погашения задолженности арендатора, в зависимости от того, что наступит позже (статья 25(е) Закона об аренде и займе).

Гарантия возвращается арендатору «включая плоды». То есть, если залоговые платежи принесли проценты на депозитном счёте, арендодатель должен вернуть основную сумму вместе с этими процентами.

А если я уже подписал договор аренды и предоставил залоговые гарантии, превышающие допустимый размер?

Не волнуйтесь, у вас есть законное право требовать их обратно. Статья 14(2) Закона о справедливой аренде чётко гласит: условия по залоговым гарантиям могут быть только в интересах арендатора.

Если арендодатель запросил меньше допустимого, это хорошо. Он «нарушил» закон, но в вашу пользу. Однако, если он потребовал залоговые платежи сверх законного максимума, он нарушил Закон о справедливой аренде.

Залоговые платежи- Что делать, если арендодатель отказывается возвращать залоговые гарантии, превышающие допустимый по закону размер?

Предположим, арендатор уже подписал договор. Возможно, он предоставил залоговые платежи, превышающие законный лимит. Теперь арендатор требует возврата излишков. Он обязуется предоставить гарантии в «правильном» размере.

Сперва, попробуйте решить спор вне суда. Будьте осторожны: ваши заявления в переговорах могут стать доказательствами. Если вы хотите расторгнуть договор аренды без ущерба, сообщите об этом. Если нет препятствий для досрочного ухода, сделайте это. Затем требуйте возврата залоговых платежей по условиям договора.

Если эти варианты не подходят, подайте иск в суд мелких тяжб. Требуйте наиболее подходящее решение. Например, чтобы арендодатель вернул излишние залоги. Это может быть в обмен на новые гарантии. Или подайте иск о возмещении ущерба за нарушение договора. Есть и другие варианты.

Многие арендаторы предпочитают подавать иск в суд мелких тяжб в связи с арендой из-за многочисленных преимуществ. Процедура быстрая, эффективная и дешевле, чем гражданский процесс в обычном суде.