Закон о защите арендатора: почему в договорах аренды указывается на его неприменение?

Прежде чем перейти к подробному объяснению, начнём с вывода: Закон о защите арендатора призван регулировать договорные отношения между арендодателем жилого помещения или коммерческой недвижимости и защищённым арендатором. В частности, закон ограничивает права собственников недвижимости по выселению защищённого арендатора или повышению арендной платы.

Ввиду указанных ограничений, собственники недвижимости имеют явный интерес максимально чётко указать, что Закон о защите арендатора не применяется к договору аренды. Однако важно понимать, что арендаторы, признанные защищёнными в соответствии с положениями закона, будут пользоваться его защитой независимо от любых иных договорных положений. Таким образом, если арендатор считается защищённым арендатором по закону, он всё равно будет пользоваться льготами, предоставляемыми законом, независимо от формулировок договора.

Предыстория принятия Закона о защите арендатора

Закон о защите арендатора: История и цели

Речь о мандатном законодательстве 1930-х. Оно принято из-за двух изменений. Мировые войны остановили строительство. Начался приток иммигрантов в Израиль.

Жилищный кризис и реакция собственников

Население росло быстрее жилья. Возник острый жилищный кризис. Собственники пользовались ситуацией. Цены росли, действия были своевольны. Несогласных легко выселяли.

Мандат и закон 1934 года

Британский мандат боролся с этим. Принят «Закон о домовладельцах и арендаторах, 1934». Название говорит о целях. Закон ограничил выселение арендаторов. Он также ограничил арендную плату.

Примеры положений закона

Статья 4(1) Закона важна. Она запрещает выселение арендатора судом. Даже после истечения срока аренды. Есть исключения (неуплата, ущерб). Раздел определяет максимальную арендную плату. Это зависит от типа недвижимости.

Израильское законодательство

Израиль унаследовал этот Закон. Придал ему израильский характер. Начало — Закон о защите арендатора 1954. Завершение — Закон о защите арендатора 1972.

Основные положения Закона о защите арендатора и почему арендодатели указывают на его неприменение?

Во-первых, закон создал список арендаторов, которые считаются защищёнными. Например, арендатор, который: заплатил первоначальный взнос; не платил первоначальный взнос, но въехал в помещение до 1940 года; имел право на владение недвижимостью до 20.08.1968, и в договоре аренды не было прямо указано, что закон не применяется к нему; въехал в помещение после 20.08.1968, но в договоре аренды было указано, что закон применяется к нему; «продолжающий арендатор» – то есть член семьи, которому перешли права первоначального защищённого арендатора; и др. Сегодня почти не осталось «первоначальных» защищённых арендаторов, в основном это продолжающие арендаторы.

Во-вторых, подобно своим предшественникам, Закон о защите арендатора ограничивает право собственника выселять лицо, считающееся защищённым арендатором. Так, например, закон предусматривает, что независимо от каких-либо иных договорных положений, защищённого арендатора нельзя выселить из помещения, кроме случаев, перечисленных в статье 131 Закона. Например: если арендатор не платил арендную плату; арендатор не выполнил условия договора аренды, которые являются основанием для выселения; причинил значительный ущерб помещению умышленно, сам или через третьих лиц; систематически беспокоит и раздражает соседей; и др. Ограничение на выселение защищённого арендатора весьма жёстко. Даже собственник, желающий выселить арендатора для собственных нужд, обязан письменно уведомить арендатора о готовности предоставить ему альтернативное жильё. Более того, закон также устанавливает предельную арендную плату, которую можно взимать с арендатора жилого или коммерческого помещения, в зависимости от характеристик помещения.

Уже здесь становится ясно, почему почти каждый договор аренды указывает на неприменение Закона о защите арендатора. Поскольку у защищённого арендатора есть дополнительные права, которых нет у обычного арендатора. А арендодатели хотят исключить любые сомнения в том, что права нового арендатора ограничены «незащищённой» реальностью. Конечно, если конкретный арендатор попадает под определение «защищённого арендатора», положение, исключающее действие положений закона, не поможет арендодателю. Но таких арендаторов почти не осталось, и арендодатели исключают действие положений закона как обычную практику, смысл которой порой и сами не понимают.

Неактуальность закона в современных условиях

Несомненно, с течением времени экономическая и правовая ситуация изменилась. Предложение жилья выросло; арендаторы уже не являются «нуждающимися арендаторами», какими были защищённые арендаторы при создании государства; а собственники недвижимости – это уже не те «могущественные господа», всё состояние которых сосредоточено в недвижимости, а владельцы разнообразных активов. Кроме того, в 1990-х годах был принят Основной закон: достоинство человека и свобода, который установил, что право собственности является конституционным правом высшего уровня.

Сочетание этих факторов с новым статусом права собственности затушевало легитимность посягательств на право собственности владельцев недвижимости посредством предоставления арендаторам дополнительных прав. Это изменение ощущалось и в судах. Суды неоднократно указывали на снижение необходимости в Законе о защите арендатора; значительно сократили его сферу применения; и даже неоднократно призывали к его отмене, утверждая, что причины его принятия уже не актуальны.

Тем не менее, некоторые утверждают, что жилищный кризис не исчез, а лишь изменил свои формы, превратившись в завышенные цены на жильё, которые не сдерживаются регулируемыми ценовыми ограничениями. Действительно, были приняты законы для уравновешивания положения арендаторов и арендодателей, и правительство инициировало различные жилищные проекты. Однако арендаторы всё ещё вынуждены платить высокие цены за квартиры, которые зачастую этого не стоят; а рынок жилья стал символом высокой стоимости жизни в Израиле.

Слабые (но всё же) ветры перемен: социальный протест и Закон о справедливой аренде

Социальный протест 2011 года: Жилищный кризис

В 2011 году начался «протест миллиона». Причиной было плохое жилье. Около миллиона израильтян вышли на улицы. Они требовали изменений от властей.

Комиссия Трахтенберга: Поиск решений

Премьер-министр Нетаньяху создал комиссию. Комиссия Трахтенберга изучала стоимость жизни. Искала пути ее снижения. В сентябре 2011 Кнессет одобрил выводы. Для жилья: льготы и санкции.

Закон о справедливой аренде: Права арендатора

Через 4 года подан законопроект. Это была поправка к Закону об аренде. Цель: обновить старый закон. Усилить права арендатора. Утверждение затянулось. Летом 2017 закон принят и вступил в силу. Многие зовут его «Законом о справедливой аренде».

Новшества закона: Защита арендаторов

Закон требует письменный договор. Определен перечень положений. Ограничен размер залога. Уточнены дефекты. Это важно для обеих сторон. Знание закона крайне важно. Смотрите руководство по Закону о справедливой аренде.