דמי-תיווך: כל מה שצריך לדעת

מי זכאי לקבל דמי-תיווך ומהם התנאים? מהו הסכם תיווך? מה דין עסקת בלעדיות? ומה כל אחד מהצדדים – המתווך או הלקוח – יכול לעשות במקרה של מחלוקת?

דיור_דמי תיווך

באפריל 1996 נכנסו לתוקף חוק ותקנות המתווכים. למרות שהחוק מסדיר היטב את עולם התיווך, הוא מרגיש לרבים כמו שוק פרוץ שמתנהל לפי חוקים משלו. המחלוקת העיקרית בעולם זה נעה, איך לא, סביב עניין דמי התיווך. לעיתים הלקוח סבור שהמתווך לא עשה את עבודתו נאמנה ולכן אינו זכאי לקבל את דמי-התיווך; לעיתים מתווכים דורשים דמי-תיווך משוכרי דירות, למרות שכלל לא התקשרו איתם בהסכם תיווך; ולעיתים יש מחלוקת לגבי הסכמי בלעדיות.

במאמר זה אנחנו מתכוונים לעשות סדר אחת ולתמיד ונסביר: מי זכאי לקבל דמי-תיווך; מהם התנאים לקבלת דמי-התיווך; ומה כל אחד מהצדדים – המתווך או הלקוח – יכול לעשות במקרה של מחלוקת.

מי זכאי לקבל דמי-תיווך?

על מנת לעבוד כמתווך מקרקעין יש להחזיק ברישיון תיווך ממשרד המשפטים. רק מתווך מורשה בעל רישיון זכאי לקבל דמי-תיווך. (סעיף 14(א)(1) לחוק המתווכים)

הפרקטיקה בה אדם עובד במשרד תיווך ללא רישיון ופועל בשטח כמתווך שעושה הכל למעט חתימה על המסמכים היא פסולה. משרד תיווך אינו רשאי להעסיק עובדים שאינם בעלי רישיון תיווך, למעט בתפקיד מינהלתי (סעיף 13 לחוק המתווכים). ניתן לבדוק אם למתווך ישנו רישיון בפנקס המתווכים המורשים, המוצג באגף לאסדרת מקצועות של משרד המשפטים.

אז לפני שאתם שוכרים את שירותיו של אדם כמתווך, אנא וודאו כי הוא מחזיק ברישיון מתווך מורשה בתוקף. אם לא, הוא אינו זכאי לקבל דמי-תיווך (גם אם התחייבתם כלפיו).

מהם התנאים לקבלת דמי-תיווך?

חוק המתווכים קובע רשימת תנאים על-מנת שאדם יקבל דמי-תיווך. שימו לב! מדובר בתנאים מצטברים; כלומר, מספיק שתנאי אחד לא יתקיים בשביל לא לשלם דמי-תיווך. ואלו התנאים: (סעיף 14 לחוק המתווכים)

  1. רק מלקוח: הגורם הנדרש לשלם את דמי-התיווך הוא לקוח. לקוח ייחשב צד להסכם התקשרות לקבלת שירותים מהמתווך, בין אם הוא משלם תמורה ובין אם לא. (סעיף 1 לחוק המתווכים)
  2. רישיון בתוקף: המתווך בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך או שחל עליו באותה עת פטור זמני (ניתן לעיתים למי שעסק בתיווך לפני שהחוק נכנס לתוקף). חשוב לשים לב: הרישיון צריך להיות בתוקף בעת שהמתווך עסק בתיווך. ולא, למשל, מצב בו המתווך ביצע את פעולות התיווך ללא רישיון ואז במעמד השלמת העסקה או לאחר מכן, קיבל רישיון.
  3. הזמנה בכתב: הלקוח חתם על הזמנה בכתב לביצוע פעולות במקרקעין, וההזמנה כוללת את כל הפרטים שנקבעו בתקנות המתווכים. אם הלקוח הסכים שהמתווך יטפל בעסקה מסוימת בבלעדיות, המסמך בכתב צריך לכלול פרטים נוספים.
  4. הגורם היעיל: המתווך היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מקרקעין מחייב. שימו לב! לעיתים אדם שוכר שירותי תיווך ממספר מתווכים. יש חוקיות שונה לגבי שאלת "הגורם היעיל" בהסכם בלעדיות.
  5. ללא אופי משפטי: המתווך לא ערך או סייע לערוך מסמך שיש לו אופי משפטי, או לא ייצג לקוח במשא-ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך שכזה. (סעיף 12 לחוק המתווכים)

מהם הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך?

כאמור, אחד התנאים לקבלת דמי-תיווך הוא עריכת הזמנה בכתב. לפי תקנות המתווכים, ההזמנה בכתב חייבת לכלול את הפרטים הבאים:

  • שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
  • סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
  • תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
  • מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
  • הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מע"מ.

שימו לב! ההזמנה בכתב יכולה לכלול פרטים נוספים כמובן, אבל הפרטים הנ"ל חייבים להיות בה. ואם מדובר בהסכם תיווך בבלעדיות, הוא צריך לכלול פרטים נוספים.

מהם הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך בבלעדיות?

הסכם הבלעדיות ייחתם על במסמך נפרד שמצטרף להסכם התיווך הרגיל כאמור לעיל. ואלו הפרטים שצריך לכלול הסכם בלעדיות:

  • כל הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך רגיל;
  • סעיף התחייבות המתווך לבצע פעולות תיווך במשך תקופת הבלעדיות;
  • תקופת הבלעדיות. בדירה, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום החתימה. לגבי כל נכס אחר, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שנה. בעסקת תיווך נכס מקרקעין שאינו דירה, אשר לא צוינה תקופה הבלעדיות, החוק קובע כי היא לא תעלה על תקופה של 9 חודשים. (סעיף 14(ב1) לחוק המתווכים)

האם כשמדובר בעסקת בלעדיות, תמיד המתווך ייחשב לגורם היעיל לביצוע העסקה?

פעמים רבות אנשים השוכרים שירותי תיווך, מפעילים כמה מתווכים במקביל. המתווך שמצליח לגרום לעסקה להבשיל – הוא שאמור ליהנות מדמי התיווך. זאת, בתנאי שהוא היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם מחייב. אלא שלעיתים נוצרת מחלוקת לגבי השאלה – האם אותו מתווך הוא שאכן היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם מחייב. המתווך לרוב יטען שכן וכשכך הוא זכאי לדמי-התיווך, והלקוח יטען אחרת.

המחוקק התערב בדבר וקבע כי חתימה על הסכם בלעדיות מייתרת את הדיון הזה. סעיף 14(ב) לחוק המתווכים קובע חזקה משפטית: אם מתווך ביצע פעולות תיווך תחת הסכם בלעדיות, הוא בהכרח היה הגורם היעיל לביצוע העסקה.

אלא שמדובר בחזקה הניתנת לסתירה. בעניין בראל נכסים (רע"א 4036/16 בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, (פורסם בנבו, 20.07.2016) בית-המשפט העליון הציע רשימה לא סגורה של כלי עזר כדי לסתור החזקה:

"בהתחשב בכל אלה, ניתן להציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק. בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים: המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך); המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי; כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי; תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות […]; האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו. בהקשר זה יצוין כי ישנה חשיבות מסוימת לבירור אל מול הרוכשים עצמם מה היו הגורמים המרכזיים שסייעו להם בקבלת ההחלטה על רכישתו של הנכס."

מה ניתן לעשות כנגד לקוח שמסרב לשלם דמי-תיווך?

ראשית מומלץ לנסות ולטפל במחלוקת בדרכי נועם ובהידברות. ככול שהדבר לא צלח, ניתן לפנות במכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים. מכתב התראה שכזה הוא לצרכי משא ומתן בלבד ואינו מחייב להמשך. אם המכתב לא עזר, ניתן להגיש תביעה אזרחית לסעד כספי.

ככול שתביעתכם לא עולה על סך של 37,700 ₪ (נכון לינואר 2023), ניתן להגיש תביעה קטנה. פעמים רבות מתווכים מעדיפים לוותר על סכום מסוים מהתביעה שלהם, רק בשביל לברר אותה כתביעה קטנה. זאת, משום שלתביעה קטנה יתרונות רבים ובעיקר העלויות הנמוכות מאוד של ההליך והמהירות שבה הוא מתנהל (כחצי שנה בממוצע עד למתן פסק דין).

@dino_tviaktana

הגשת תביעה קטנההחל מ- 299 ש"ח

הגשת תביעה קטנה מחשבון עלות הגשת תביעה

אולי יעניין אותך גם .

דחיית מועדים בעקבות חרבות ברזל: חקיקת בזק שעוד מתגבשת

נוצר בתאריך: 26/10/2023

ביום 19.10.2023 אושר חוק דחיית מועדי תשלום של חוזים, פסקי-דין ותשלומי חובה לרשויות. מי זכאי לדחיית מועד? כמה זמן הדחיי..

חוזה שכירות במלחמה-מה דינו וגם חוזה שכירות לדוגמה, חוק שכירות הוגנת

חוזה שכירות במלחמה: האם עדיין תקף? וגם: חוזה שכירות קצרת מועד לדוגמה

נוצר בתאריך: 25/10/2023

סקירה מלאה של המצבים בהם יינתן פטור מתשלומים לפי חוזה השכירות או דחייה של מועדי התשלום. וגם, חוזה שכירות קצרת מועד לדו..

נזקי מלחמה לרכוש איך מקבלים פיצויים

נזקי מלחמה לרכוש: כך תקבלו פיצויים

נוצר בתאריך: 09/10/2023

איך מקבלים פיצוי בגין נזק לרכב, לדירה או לרכוש אחר? האם צריך להגיש תביעה בבית המשפט? ואיך זה קשור לקנייה ומכירה של נדל..

מכתב התראה לפני תביעה, מכתב התראה לפני נקיטת הליכים

מכתב התראה לפני תביעה: למה צריך את זה ומכתב לדוגמה

נוצר בתאריך: 07/09/2023

מכתב התראה לפני תביעה ונקיטת הליכים משפטיים לדוגמה. מתי חייבים לשלוח? מה כותבים במכתב התראה? דרכים לשליחתו? ומה עושים ..

זכיתי בתביעה קטנה והנתבע לא שילם. מה עושים, הוצאה לפועל, הוצלפ

זכיתי בתביעה קטנה והנתבע לא שילם. מה עושים?

נוצר בתאריך: 01/08/2023

המדריך המלא לתובע שזכה בתביעה: תוך כמה זמן הנתבע צריך לשלם לפי חוק? מה עושים כשהנתבע לא משלם? וכיצד ניתן להעזר בהוצאה ..

תפריט נגישות