מהם הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך?
כאמור, אחד התנאים לקבלת דמי-תיווך הוא עריכת הזמנה בכתב. לפי תקנות המתווכים, ההזמנה בכתב חייבת לכלול את הפרטים הבאים:
- שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;
- סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";
- תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;
- מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;
- הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר – לפי אחד מאלה – כולל מע"מ.
שימו לב! ההזמנה בכתב יכולה לכלול פרטים נוספים כמובן, אבל הפרטים הנ"ל חייבים להיות בה. ואם מדובר בהסכם תיווך בבלעדיות, הוא צריך לכלול פרטים נוספים.
מהם הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך בבלעדיות?
הסכם הבלעדיות ייחתם על במסמך נפרד שמצטרף להסכם התיווך הרגיל כאמור לעיל. ואלו הפרטים שצריך לכלול הסכם בלעדיות:
- כל הפרטים שצריכים להיכלל בהסכם תיווך רגיל;
- סעיף התחייבות המתווך לבצע פעולות תיווך במשך תקופת הבלעדיות;
- תקופת הבלעדיות. בדירה, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שישה חודשים מיום החתימה. לגבי כל נכס אחר, תקופת הבלעדיות לא תעלה על שנה. בעסקת תיווך נכס מקרקעין שאינו דירה, אשר לא צוינה תקופה הבלעדיות, החוק קובע כי היא לא תעלה על תקופה של 9 חודשים. (סעיף 14(ב1) לחוק המתווכים)
האם כשמדובר בעסקת בלעדיות, תמיד המתווך ייחשב לגורם היעיל לביצוע העסקה?
פעמים רבות אנשים השוכרים שירותי תיווך, מפעילים כמה מתווכים במקביל. המתווך שמצליח לגרום לעסקה להבשיל – הוא שאמור ליהנות מדמי התיווך. זאת, בתנאי שהוא היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם מחייב. אלא שלעיתים נוצרת מחלוקת לגבי השאלה – האם אותו מתווך הוא שאכן היה הגורם היעיל שהביא לחתימת הסכם מחייב. המתווך לרוב יטען שכן וכשכך הוא זכאי לדמי-התיווך, והלקוח יטען אחרת.
המחוקק התערב בדבר וקבע כי חתימה על הסכם בלעדיות מייתרת את הדיון הזה. סעיף 14(ב) לחוק המתווכים קובע חזקה משפטית: אם מתווך ביצע פעולות תיווך תחת הסכם בלעדיות, הוא בהכרח היה הגורם היעיל לביצוע העסקה.
אלא שמדובר בחזקה הניתנת לסתירה. בעניין בראל נכסים (רע"א 4036/16 בראל נכסים בע"מ נ' בנימין, (פורסם בנבו, 20.07.2016) בית-המשפט העליון הציע רשימה לא סגורה של כלי עזר כדי לסתור החזקה:
"בהתחשב בכל אלה, ניתן להציע מספר אמות מידה, או שאלות מנחות, אשר יסייעו בהכרעה בשאלה האם הורם הנטל לסתירת החזקה הקבועה בסעיף 14(ב) לחוק. בכלל זה, ומבלי למצות, יש לתת משקל לשיקולים הבאים: המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה; ככל שמדובר במועד לפני תקופת הבלעדיות – יש לבחון כמה זמן לפני תחילת התקופה הרוכשים ראו את הנכס (כשהדעת נותנת כי ככל שהמועד יהיה רחוק יותר מתחילת תקופת הבלעדיות כך יהיה קשה יותר לסתור את החזקה הפועלת לטובת המתווך); המועד שבו נחתמה העסקה – בסמוך לחתימה על הסכם הבלעדיות, כאשר פעולות השיווק של המתווך הבלעדי היו באיבן, או בעיצומה של תקופת הבלעדיות, לאחר שכבר בוצעו אי-אלו פעולות שיווק על ידי המתווך הבלעדי; כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על-ידי המתווך הבלעדי; תום הלב של הצדדים – האם יש חשש שהלקוח עקף ביודעין את הסכם הבלעדיות והתקשר עם מתווך אחר בתקופת הבלעדיות […]; האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; וכן האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך היכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו. בהקשר זה יצוין כי ישנה חשיבות מסוימת לבירור אל מול הרוכשים עצמם מה היו הגורמים המרכזיים שסייעו להם בקבלת ההחלטה על רכישתו של הנכס."
