ליקויים בדירה שכורה: לא תמיד אחריות המשכיר

תיקון ליקויים בדירה שכורה הוא אחד הנושאים שהוסדר ב"חוק השכירות ההוגנת". על אף שמו, זהו אינו חוק חדש אם כי כינוי לתיקון בחוק השכירות והשאילה, שנכנס לתוקף בשנת 2017. חוק השכירות ההוגנת מכתיב סטנדרט התנהגות לצדדים לעסקת שכירות במגוון נושאים: החובה לערוך חוזה שכירות בכתב; התנאים שיש לכתוב בחוזה; הזכות להעביר את השכירות לצד ג' (סאבלט); מגדיר מהי דירה בלתי-ראויה למגורים; ועוד. זהו חידוש משמעותי בשוק השכירות ורצוי שכל צד לחוזה שכירות יכיר את הוראות החוק ויפעל על פיו. להרחבה על ההוראות העיקריות ב- חוק שכירות הוגנת.

כהמשך ישיר אך בלתי-תלוי, מאמר זה יעסוק בשאלות הנוגעות לליקויים בדירה שכורה: מי אחראי לתקן ליקויים – מתי המשכיר ומתי השוכר? תוך כמה זמן יש לתקן את הליקויים? מה הדין כאשר הליקויים לא מתוקנים? ועוד.

שימו לב! מאמר זה דן אך ורק בעסקאות שכירות שחל עליהן חוק השכירות ההוגנת. אז לפני המשך הקריאה, רצוי לעיין ברשימת השכירויות אשר החוק לא חל עליהן.

מהם הליקויים שהשוכר מחויב לתקן בדירה?

סעיף 25ח לחוק השכירות והשאילה קובע כי השוכר אחראי לתקן כל ליקוי/פגם בדירה, אם מתקיימים שני התנאים הבאים:

• הליקוי/פגם נגרם בעקבות שימוש בלתי-סביר בדירה;
• לא נקבע אחרת בחוזה השכירות.

לדוגמה: איציק השליך רהיטים על קירות הבית ופגע במערכת חוטי-החשמל; כלומר, השתמש בדירה באופן בלתי-סביר. בחוזה השכירות לא כתוב שהאחריות לתיקון נזקי-חשמל מוטלת על המשכיר. בהתאם, איציק יהיה אחראי לתיקון הליקויים שגרם.

מהם הליקויים שהמשכיר מחויב לתקן בדירה?

המשכיר חייב לתקן כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל או המוסכם בדירה, בין אם הפגם היה בזמן מסירת הדירה לשוכר ובין אם התגלה לאחר מכן (סעיפים 7(א) ו-25ח לחוק השכירות והשאילה). זאת, בהתקיים כול התנאים הבאים:

1. הפגם/ליקוי לא נגרם בעקבות שימוש בלתי-סביר של השוכר בדירה (לרבות לפי חוק השומרים, התשכ"ז-1967);
2. הפגם/ליקוי אינו קל-ערך;
3. אין בחוזה השכירות סעיף הפוטר את המשכיר מתיקון הפגם/הליקוי הנדון (בהעדר חוזה שכירות או התייחסות מתאימה בחוזה שכירות: אין נוהג מקובל לפיו המשכיר יהיה פטור מתיקון הפגם/הליקוי הנדון);
4. השוכר הוציא למשכיר דרישה לתיקון הפגם/ליקוי (ישנם ליקויים שהשוכר לא רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן);
5. לא מדובר בנכס שמושכר בחכירה לדורות.

על המשכיר לבצע את התיקון תוך 30 ימים מיום קבלת דרישה מהשוכר. אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, על המשכיר לבצע את התיקון תוך זמן סביר שלא יעלה על 3 ימים.

חשוב לשים לב! סעיף בחוזה השכירות הפוטר או מגביל את אחריות המשכיר לפגם בדירה, בטל. זאת, בהתקיים התנאים הבאים:

1. המשכיר ידע או היה עליו לדעת על הפגם בעת כריתת החוזה או מסירת הנכס;
2. המשכיר לא הודיע על הפגם לשוכר עד המועדים הנ"ל.

המשכיר התבקש אך לא תיקן ליקויים בדירה; מה הדין?

סעיפים 9 ו-25ח(ג) לחוק השכירות והשאילה קובעים: אם השוכר דרש מהמשכיר לתקן את הפגם והמשכיר לא עשה כן תוך זמן סביר ממועד קבלת הדרישה, השוכר רשאי לבצע את הפעולות הבאות:

1. לתקן את הפגם בעצמו ולדרוש מהמשכיר את החזר הוצאותיו הסבירות (לפי מחיר שוק סביר ולא מחיר מופקע);
2. להפחית את דמי-השכירות כל עוד לא תוקן הפגם, לפי היחס שבין ירידת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה. למשל: אם שווי הדירה בשל הפגם הוא 2,500 ₪, ושכר-הדירה לפי החוזה הוא 5,000 ₪, השוכר יהיה רשאי לשלם רק מחצית מדמי-השכירות עד לתיקון הפגם.

שוכר שמעוניין לתקן בעצמו את הפגם כאמור, מחויב להודיע למשכיר זמן סביר מראש, אלא אם מדובר בפגם שתיקונו כה דחוף עד כדי שאינו יכול להמתין עד למתן הודעה מראש למשכיר.

שתי הערות חשובות: (1) חלק זה מתייחס לליקויים/פגמים שמצויים באחריות המשכיר לפי דין או חוזה השכירות. ככול שהשוכר מעוניין לתקן ליקויים/פגמים שאינם באחריות המשכיר, הוא רשאי לעשות כן בעצמו בכל עת; אך זאת בתנאי שנתן למשכיר הזדמנות סבירה לתקנם. (2) ישנם סוגי ליקויים שהשוכר לכתחילה לא רשאי לבקש מהמשכיר לתקנם.

ליקויים שהשוכר לא רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן לכתחילה

ישנם סוגי פגמים שהשוכר לכתחילה לא רשאי לדרוש מהמשכיר לתקן (או לקבל החזר הוצאות או פיצוי בגין התיקון), אלא אם ישנה הוראה מטיבה בחוזה השכירות (סעיף 10 לחוק השכירות והשאילה). אלו פגמים שמתקיימים לגביהם כול התנאים הבאים:

1. הפגמים הם כתוצאה מנסיבות שבעת כריתת החוזה המשכיר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן, או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש;
2. המשכיר לא היה יכול למנוע את הנסיבות שכתוצאה מהן נגרמו הפגמים;
3. תיקון הפגמים באותן נסיבות הוא בלתי-אפשרי או שהיה מטיל על המשכיר חיוב השונה באופן יסודי ממה שהוסכם בין הצדדים.

האם ניתן להגיש תביעה קטנה בגין אי-תיקון ליקויים בדירה?

בהחלט כן, ככול שסכום התביעה אינו עולה על סך 37,700 ש"ח (תקרת הסכום להגשת תביעה קטנה, נכון לינואר 2023). ניתן לראות את שני הצדדים לחוזה (משכיר ושוכר), מגישים תביעות שכאלו. לעיתים, משכירים דורשים החזר הוצאות על תיקון ליקויים שהיו באחריות השוכרים, בצירוף נזקים נוספים. ולעיתים, שוכרים תובעים משכירים על החזר הוצאות או נזקים בשל דירה בלתי-ראויה למגורים. תביעה קטנה היא כלי נהדר לניהול הליך מהיר, יעיל וזול יותר מהליך אזרחי רגיל. כידוע, הליך אזרחי רגיל יכול להימשך שנים ארוכות, וכרוך בהוצאות גבוהות משמעותית. מסיבה זו, נוצר הרגל לנטוש את מערכת המשפט ולעיתים אף לוותר ולמחול על זכויותינו, וחבל. התביעה הקטנה היא כלי נהדר המגלם יתרונות נוספים ורבים, בקשר לתביעות שכירות ובכלל.